La riqualificazione energetica degli immobili e il nuovo scenario dettato dalla Direttiva EPBD

“Lo scenario di oggi è influenzato dalla nuova Direttiva sulla Prestazione Energetica dell’Edilizia (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD), che definisce gli obiettivi da perseguire entro il 2050: da un lato facilitare la ristrutturazione di case, scuole, ospedali, edifici pubblici in tutta Europa per ridurre le emissioni di gas serra e contenere il riscaldamento globale e, dall’altro, migliorare la qualità energetica degli edifici e in definitiva la vita delle persone che vi abitano, in un’ottica sociale”.

La strategia del documento UE poggia su tre pilastri:

• affrontare la povertà energetica a partire dagli edifici con prestazioni peggiori;
• utilizzare gli edifici pubblici e le infrastrutture sociali come esempi da seguire;
• decarbonizzare il riscaldamento e il raffrescamento degli ambienti.

Vanno lette in questa direzione le 4 proposte chiave introdotte dalla Direttiva EPBD:

• definire gli standard minimi di prestazione energetica e ristrutturare gli edifici esistenti (Existing buildings) in modo profondo, per portarli a emissioni quasi 0 entro il 2030;
• Costruire nuovi edifici (New buildings) a emissioni zero (ZEBs), nei quali il fabbisogno è interamente coperto da fonti rinnovabili;
• Armonizzare le classi di prestazione energetica entro il 2025 e introdurre passaporti facoltativi di ristrutturazione per fornire ai proprietari una pianificazione per la ristrutturazione;
• Definire piani nazionali di ristrutturazione edilizia e predisporre misure di sostegno finanziario e strumenti per affrontare le barriere non economiche (assistenza tecnica, sportelli unici).

“I risultati di questa Direttiva in termini di impatto sul mercato immobiliare europeo e italiano, osservando l’andamento degli ultimi dieci anni, sarà evidente e richiederà ulteriori analisi e riflessioni per comprendere il ruolo degli attori coinvolti: finanza, filiera immobiliare, clienti finali e tecnologia. Uno scenario in cui ci si aspetta una competizione ancora più alta rispetto a quella attuale e una forbice evidente fra il valore al mq di un immobile in classe A e in classe G”.

Gli effetti del Superbonus e Sismabonus 110% sul mercato immobiliare

“Il poderoso incentivo inaugurato nel maggio del 2020 è senza dubbio la più grande politica espansiva del Governo italiano dal Dopoguerra a oggi, ma la platea delle famiglie beneficiarie è ancora esigua, la misura è nuova per la filiera e richiede continui aggiustamenti e interpretazioni per risolvere le numerose incertezze che si sono susseguite in questi due anni. A oggi, lo Stato sta pagando 23,23 miliardi di euro e questo, di fatto, è l’unico strumento di transazione ecologica presente oggi in Italia. Ma i rumors che in questo momento stiamo raccogliendo sono tanti: non si trovano più le imprese, le norme sulla cessione del credito rischiano di bloccare la misura, i rincari delle materie prime fermeranno i cantieri, i tempi di monetizzazione dei crediti già presenti nel cassetto fiscale sono troppo lunghi… un quadro che denota un effetto scoraggiamento, misurabile in questi termini: se nel marzo 2021 le famiglie interessate al Bonus 110 erano 10,5 milioni, oggi sono 7,5 milioni”.

I motivi che spiegano questo calo sono legati alle incertezze che scoraggiano la platea: iter procedurali, burocrazia, tempi lunghi, prezzi. “Un percorso a singhiozzo che rallenta la costruzione di un volano per la filiera”.

“A oggi solo il 37% delle famiglie (2,7 milioni) è in fase operativa, ha avviato i lavori o accertato i requisiti, mentre il 31% è in fase esplorativa e il 32% ancora attendista. L’amministratore di condominio è il principale motore dell’iniziativa, nel 44% dei casi. Dei 23,23 miliardi erogati dallo Stato citati sopra, 10,3 sono per i condomini. Alcune regioni sono più attrezzate di altre: Lombardia, Veneto e Lazio, non solo in quanto più popolose, ma perché hanno più imprese e più condomini. Le famiglie operative vivono in città grandi, hanno un reddito familiare più elevato, hanno una seconda casa. Dati che confermano un sospetto: ci troviamo davanti a una misura iniqua, che premia alcune classi sociali benestanti e ne penalizza altre, evidentemente meno equipaggiate. Dal punto di vista degli interventi effettivi, il Cappotto riguarda 4 interventi su 5, seguito dagli infissi e dagli impianti, ovvero i trainati”.

La valutazione complessiva sull’impatto di questa misura non può peraltro prescindere dai disagi raccontati dalle famiglie sulla normativa, sulla cessione del credito, sull’inaffidabilità di alcune imprese, che speculano sui prezzi o consegnano lavori con irregolarità. “Una famiglia su tre ha avuto problemi con il mercato, non con la misura in sé. Per tutti questi motivi continueremo a monitorare gli effetti del Superbonus 110 perché crediamo sia necessario stabilizzarlo e renderlo strutturale. Anche perché il 56% delle famiglie è disposto ad effettuare lavori di riqualificazione energetica anche con una quota inferiore di incentivo, qualora il Superbonus non venisse prorogato o venisse ridotto dopo il 2023”.

Fonte: Rapporto 1 Trim 2022 Nomisma