Nel procedimento conoscitivo di un bene immobile si possono distinguere fondamentalmente due tipo di analisi: analisi indirette e analisi dirette.
• Analisi indirette: Acquisizione dell’atto di provenienza (Notaio, data e luogo, Registrazione, Dati dell’Immobile), Accertamento della disponibilità del bene (Locazioni, eventuali diritti di godimento come l’usufrutto), acquisizione della documentazione (Mappa Urbana, Planimetria, Certificazione Catastale).
• Analisi dirette: le due strade maestre per arrivare ad una valutazione sono le stime sintetiche e la stima analitica. I procedimenti di stima si basano su processi logici di comparazione, la scelta dipende dallo scopo di stima, dalle circostanze del mercato e dai dati tecnico-economici a disposizione.

 Stime sintetiche sono procedimenti di stima diretti e sono i più diffusi e si basano sul confronto di beni simili di quali sono noti i prezzi di mercato e i parametri. I parametri sono grandezze misurabili che servono a mettere a confronto il bene da stimare con un gruppo di beni simili, possono essere fisici, come la superficie in mq o ettari, volume in mc, peso, numero di vani, numeri di posti auto etc., oppure economici, come il reddito producibile da un bene immobile (produzione in un’azienda agraria, redditi catastali, canone di locazione, reddito netto del proprietario –beneficio fondiario-).

In genere, è preferibile usare i parametri fisici, più facilmente misurabili adatti per la stima di terreni agricoli, unità immobiliari, lotti fabbricabili.
Nel caso di beni complessi come aziende agrarie e commerciali, impianti industriali, è più appropriata la scelta di un parametro economico, parametro che dovrà essere omogeneo con il gruppo di beni di confronto.

 Stima analitica La stima analitica è un procedimento di stima indiretto, più complesso del sintetico, basato sulla ricerca del valore a partire dal reddito producibile del bene dove esiste un rapporto proporzionale tra il reddito che il bene può produrre ed il suo valore.

• La stima sintetica si sceglie quando esistono beni simili con i quali sia facile il confronto e dei quali siano noti i prezzi di mercato, il parametro scelto (esempio il mq) ed il valore di stima più ricercato è quello di mercato.
 • La stima analitica si sceglie quando nella zona sia diffusa la locazione, e siano noti i prezzi di mercato delle compravendite e delle locazioni di beni simili, l’aspetto economico ricercato è il valore di capitalizzazione.

Possiamo utilizzare ambedue i procedimenti di stime per ricercare il valore di costo di un bene, comunque, normalmente si utilizza solo la stima sintetica quando stiamo ricercando il valore di trasformazione o il valore complementare o il valore di surrogazione di un bene.

 Per una compravendita, è necessario individuare un gruppo di beni simili a quello da stimare, simili dal punto di vista tecnico ed economico, necessariamente situati nelle vicinanze, si ricercano e si accertano i prezzi di compravendita e si rilevano i parametri simili. E’ importante che i prezzi devono rispettare l’unità di luogo e di tempo (territorio omogeneo e limitato, per un tempo breve di 3-6 mesi).

 I parametri fisici sono quelli utilizzati nella pratica e i più utili sono la superficie in mq per abitazioni, studi, uffici, negozi; il numero di posti auto per garage o box, il volume per magazzini. I parametri economici sono invece utilizzati in prevalenza per la stima analitica.

Si procede sviluppando la seguente proporzione: Vx:px=SP:Sp dove Vx (Valore del bene da stimare, che è l’incognita) sta a px (parametro del bene da stimare che è noto) cosi come SP (somma dei prezzi del gruppo di beni simili, dato di mercato) sta a Sp (somma dei parametri del gruppo di beni simili, dato misurabile). Dobbiamo Trovare Vx e dato che “un estremo è uguale al prodotto dei medi, fratto l’altro estremo” avremo: Vx=SP*px/Sp

I comodi sono ad esempio una posizione favorevole, la regolarità degli appezzamenti, la distribuzione razionale dei vani, la salubrità dell’ambiente, la vista, la luminosità, l’esposizione, la tranquillità,la facilità di trovare parcheggio su suolo pubblico.

Gli scomodi sono i caratteri opposti, ma anche lo scarso senso civico riscontrabile in un quartiere, l’eccessiva pendenza di un area, un piano abitativo basso, etc.

 Le Aggiunte sono ad esempio fabbricati eccedenti, porzioni di fabbricati in più rispetto alla media (cantine soffitte terrazzi , posti auto), migliori rifiniture, miglior stato di manutenzione, presenza di impianti particolari, mobili ed arredi.

Le Detrazioni sono ovviamente i caratteri opposti ed anche minori redditi transitori, debiti ipotecari, usufrutti e rendite, servitù, stato di conservazione inferiore alla media, impianti non a norma.

  Esempio di stima di un fabbricato ad uso ufficio di 125 mq commerciali, in un quartiere centrale, vicino alle principali attività della città x. Negli ultimi sei mesi altri fabbricati con stessa destinazione d’uso e con caratteristiche simili sono stati venduti, perciò

La sommatoria dei parametri simili (mq commerciali) è di Sp= 497 La sommatoria dei prezzi (SP) è di 1.862.770,00 Applicando la proporzione avremo Vx : 125 mq = 1.862.770,00 : 497 mq Da cui Vx= 1.862.770,00 *125/497 perciò il valore ordinario di stima = 468.503,52 Trovato il valore ordinario di stima, si correggerà con comodi/scomodi e con aggiunte/detrazioni ottenendo il valore di mercato definitivo per quest’immobile.

 Correzione del valore ordinario
a) Posizione più favorevole (comodo) incremento del 4% dei prezzi Comodo= valore ordinario * 0,04 = 468.603,52*0,04=18.740
 b)Centrale termica da sostituire (detrazione) Spesa approvata 6500*Q millesimale = 28/1000 (spesa = 6500x0,02800= 182)
c) Dotazione in porta blindata (aggiunta) Valore 2.110; sostituzione serratura 110 (valore 2110-110=2000)

Correzione Tipologia Valore posizione immobile comodo +18.740 centrale termica detrazione -182 porta blindata aggiunta +2000 Totale -20558

Valore ordinario-valore correzioni = 468.503,52-20.743= 447.760,53

Salvatore Partenzi